Een ’woning‘ wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij meer dan een jaar niet wordt bewoond of effectief gebruikt. Men baseert zich hierbij op indicaties, zoals:
- wanneer uit het bevolkingregister blijkt dat niemand er is gedomicilieerd
- langdurige periode waarin het goed te koop of te huur wordt aangeboden
- abnormaal laag verbruik van nutsvoorzieningen
- geen aansluiting op nutsvoorzieningen
Een ’gebouw‘ staat leeg als gedurende 1 jaar meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet gebruikt is.
Hoe verloopt de procedure?
Alle houders van een zakelijk recht op het pand (dus niet alleen de eigenaar, maar ook de houders van een recht van opstal, vruchtgebruik of erfpacht) krijgen samen met het verslag een administratieve akte toegestuurd waarin de leegstand wordt vastgesteld.
Binnen de vier maanden kunt u hiertegen per aangetekend schrijven een bezwaarschrift indienen bij de inventarisbeheerder. Het adres van de inventarisbeheerder vindt u terug in de administratieve akte.
Na die vier maanden komt het pand automatisch op de inventaris van leegstaande panden terecht, tenzij het bezwaarschrift voor die datum werd ingewilligd. Belangrijk: als u ook persoonlijk wil gehoord worden, moet u dat uitdrukkelijk in het bezwaarschrift vermelden.
Binnen de drie maanden na de ontvangst van uw bezwaarschrift moet de inventarisbeheerder een uitspraak doen. Doet hij dat niet, dan wordt uw bezwaar automatisch ingewilligd en wordt de procedure stopgezet.
Als u geen bezwaar hebt ingediend, of uw bezwaar wordt verworpen, dan ontvangt u een registratieattest als formele bevestiging van de inventarisatie van het pand.
Hiertegen kunt u binnen de dertig dagen beroep aantekenen, per aangetekend schrijven aan de inventarisbeheerder. Die heeft dan zestig dagen om een uitspraak te doen. Doet hij dat niet, dan wordt uw beroep automatisch ingewilligd, en de inventarisatie van het pand ongedaan gemaakt.
Welke zijn de gevolgen van een inventarisatie?
Als een pand als leegstaand wordt geïnventariseerd, zullen de houders van het zakelijk recht een heffing moeten betalen. Eerst hebben ze wel voldoende tijd om aan de leegstand een einde te maken. Zodra het pand drie jaar op de inventaris staat, moet er jaarlijks betaald worden tot het pand uit de inventaris geschrapt is.
Als u een geïnventariseerd pand verkoopt, moet u met twee zaken rekening houden:
- er geldt een voorkooprecht ten gunste van Sociale Huisvestingsmaatschappijen, de gemeente en eventueel het OCMW;
- de notaris moet ten laatste op de dag van de overdracht de koper op de hoogte stellen van de inventarisatie; zoniet zal de verkoper toch de eerstvolgende heffing moeten betalen. Ook moet de notaris, binnen de zeven dagen na het verlijden van de akte, de Vlaamse administratie per aangetekend schrijven alle gegevens in verband met de verkoop laten weten (situering van het pand, naam en adres van de nieuwe eigenaar en datum van de akte).
Hoe kan een pand weer uit de inventaris geschrapt worden?
- De eigenaar moet de inventarisbeheerder zelf om schrapping uit de inventaris vragen. Hiervoor moet hij (of een andere houder van een zakelijk recht op het pand) bewijzen dat de woning al zes maanden weer is bewoond, of het gebouw al zes maanden voor meer dan de helft van de oppervlakte wordt gebruikt.
- Pas zodra het pand op geen enkele lijst meer staat geïnventariseerd, is er geen heffing meer te betalen.
Ook als het pand gesloopt wordt, vervalt natuurlijk de heffing, maar pas nadat de eigenaar heeft aangetoond dat het pand effectief is gesloopt.
Wanneer krijg je een vrijstelling of schorsing van de heffing?
In enkele gevallen kan de houder van het zakelijk recht (tijdelijk) vrijgesteld worden van de heffing of schorsing van betaling van de heffing krijgen. Let wel: in de periode van vrijstelling of schorsing blijft de woning wel geïnventariseerd!
VRIJSTELLING
Vrijstelling voor de eigenaar (bewoner) zonder andere woning:
Voorwaarde:
• de eigenaar is gedomicilieerd in het geïnventariseerde pand en woont er ook effectief (of woont er niet meer wegens een verblijf in een erkend tehuis of psychiatrische instelling of ingevolge overmacht),
• én hij bezit geen andere woning.
Duur:
Zolang hij aan deze twee voorwaarden voldoet, moet de eigenaar geen heffing betalen.
Vrijstelling voor onteigening:
Voorwaarde:
• het pand ligt in een door de gemeente goedgekeurd onteigeningsplan,
• óf de eigenaar krijgt geen bouwvergunning omdat er een onteigeningsplan wordt voorbereid.
Duur:
De vrijstelling geldt tot aan de effectieve onteigening.
Vrijstelling voor beschermde monumenten en stads- en dorpsgezichten:
Voorwaarde:
• het pand is beschermd krachtens het decreet van 3 maart 1976,
• én de bevoegde overheid heeft een ingediend dossier voor een restauratiepremie ontvankelijk bevonden, óf een attest afgeleverd dat het pand in de huidige toestand mag blijven.
Duur:
Deze vrijstelling geldt zolang het restauratiedossier loopt, of zolang het attest geldt.
Vrijstelling als het pand door een ramp getroffen is:
Voorwaarde:
Het pand is beschadigd en onbruikbaar geworden door een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan buiten de wil van de eigenaar.
Duur:
Deze vrijstelling geldt tot twee jaar na de datum van de ramp.
Vrijstelling wegens bijzondere gevallen van overmacht:
Voorwaarde:
Het effectieve gebruik van het pand is onmogelijk, hetzij door een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek, hetzij door een gerechtelijke procedure.
Duur:
De vrijstelling geldt tot twee jaar na het einde van de onmogelijkheid van het effectief gebruik.
Vrijstelling wegens te koop of te huur:
Voorwaarde:
• het pand voldoet aan de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode,
• én, wordt tegen aanvaardbare marktvoorwaarden te huur of te koop aangeboden.
Vrijstelling wegens toepassing van het sociaal beheer:
Voorwaarde:
Er geldt een sociaal beheersrecht op uw woning, waardoor de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of een OCMW haar als sociale woning kunnen verhuren.
Duur:
De vrijstelling geldt voor de gehele duur van het sociaal beheersrecht.
Vrijstelling wegens renovatiecontract:
Voorwaarde:
Voor het pand werd een renovatiecontract van minimum negen jaar afgesloten met de gemeente, een sociaal verhuurkantoor, een sociale huisvestingsmaatschappij of een OCMW.
Vrijstelling goedgekeurd door de commissie:
De eigenaar van een leegstaand pand kan bij een specifiek daartoe opgerichte commissie een verzoek tot vrijstelling indienen, op voorwaarde dat:
• geen van hoger genoemde vrijstellingsgronden van toepassing is,
• én de leegstand aanhoudt buiten zijn wil om.
SCHORSINGEN
Schorsing voor nieuwe eigenaar:
De nieuwe eigenaar kan twee jaar lang vrijgesteld worden van de heffing op voorwaarde dat:
• het pand de eerste twee jaar niet opnieuw verkocht wordt,
• én binnen deze twee jaar het pand uit de inventaris wordt geschrapt, of er intussen een andere vrijstelling- of schorsingsgrond van toepassing is.
Indien deze voorwaarden niet vervuld zijn op het einde van de schorsingstermijn, dan moet de geschorste heffing alsnog betaald worden.
Opgelet: deze vrijstelling geldt niet als de verkoper van het pand bloed- of aanverwant (tot de derde graad) is van de nieuwe eigenaar, of rechtstreeks of onrechtstreeks controle uitoefent over de vennootschap die het pand of het gebouw koopt.
Schorsing voor renovatiewerken:
De eigenaar wordt vier jaar lang vrijgesteld van de heffing op voorwaarde dat hij:
• of een geldige stedenbouwkundige vergunning voorlegt voor renovatiewerken aan het pand (een stedenbouwkundige vergunning voor sloop met vervangingsbouw staat gelijk met een vergunning voor renovatie),
• of een ontvangstbewijs voorlegt van de aanvraag van zo'n vergunning (let wel: indien de aanvraag later geweigerd wordt, geldt de schorsing niet),
• of een gedetailleerde renovatieschema voorlegt
Op het einde van de maximale schorsingsperiode van vier jaar, moeten de geplande renovatiewerken beëindigd zijn. Is dit niet het geval, dan moeten de geschorste heffingen alsnog betaald worden.
Belangrijk: als het pand hersteld is, maar nog op de inventaris leegstand staat, krijgt de eigenaar nog twee jaar tijdelijke vrijstelling, in afwachting dat het pand opnieuw gebruikt wordt.
Gemeentelijk reglement leegstandsbeleid
www.bouwenenwonen.be